Case green, cosa cambia con la direttiva Ue: chi dovrà ristrutturare

Stretta finale per la direttiva case green. L’accordo dovrebbe arrivare a Sant’Ambrogio dal “trilogo” (Parlamento, Consiglio e Commissione europea) e stando alle anticipazioni il testo sarà molto ammorbidito rispetto a quanto prospettato dalla sua prima stesura. Dovrebbero saltare i vincoli temporali stretti originariamente previsti e soprattutto ai governi nazionali sarebbe data un’ampia discrezionalità nell’applicazione delle norme (ne abbiamo scritto qui).
Il nuovo obiettivo: arrivare a una progressiva riduzione dei consumi degli edifici entro il 2050 accantonando così l’obbligo per gli edifici di raggiungere almeno la classe energetica E entro il 2030 e la D entro il 2033. Sempre stando alle anticipazioni in Italia bisognerà riqualificare dal punto di vista energetico 5 milioni di edifici su un totale di 12 milioni.
 

La situazione in Italia

Tra due settimane si potrà quindi verificare quanto siano fondate queste notizie, ma per quanto riguarda il nostro Paese va detto che se le cose stessero come trapelato si tratterebbe semplicemente di una presa d’atto della realtà. L’Italia non solo non ha la possibilità finanziaria di programmare lavori di una portata come quelli previsti in origine ma, a monte, non ne ha nemmeno la capacità industriale: non ci sono imprese e addetti in misura sufficiente. I lavori necessari per migliorare in maniera significativa la classe energetica sono sostanzialmente quelli del superbonus e si sono visti i costi monstre da sostenere e le difficoltà a trovare in grado di lavorare in tempi brevi per un’operazione che ha riguardato meno di un decimo degli edifici che sarebbero stati coinvolti dalla prima versione della direttiva.
 

Il risparmio energetico

Tutto questo però non inficia una considerazione di fondo: chi compie i lavori di riqualificazione può fare un buon affare economico, tanto più buono quanto maggiore è la misura dell’agevolazione. Il guadagno non è dato tanto dal risparmio energetico: nelsuo famoso studio (ne abbiamo scritto qui) sul ritorno del Superbonus Nomisma calcola che l’agevolazione apporta un risparmio medio nella bolletta energetica delle famiglie di circa 500 euro all’anno. A fronte di un investimento da decine di migliaia di euro certo 500 euro all’anno non sono un ritorno soddisfacente. In realtà si può guadagnare e non poco se si decide di vendere l’appartamento dopo i lavori. Se l’immobile è prima casa sfugge anche alla nuova imposta sul capital gain e quindi la plusvalenza entra tutte nelle tasche del venditore.
 

Prezzi e classi energetiche

La Banca d’Italia ha pochi giorni fa licenziato lo studio in inglese «The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy», curato da Michele Loberto, Alessandro Mistretta e Matteo Spuri, nel quale si evidenzia come cambiano i prezzi richiesti a seconda della classe energetica di un’abitazione in vendita. Lo studio giunge alla conclusione che in media le case appartenenti alle 4 classe energetiche migliori sono messe in vendita a prezzi di circa il 25% più alti rispetto a quelli di classe G. Bisogna però segnalare che nel presentare questo dato i ricercatori di via Nazionale lasciano per un attimo l’inglese e fanno un’aggiunta in latino: ceteris paribus, ovvero: a parità delle altre condizioni. Il problema è che le abitazioni con ottima classificazione energetica in genere sono nuove o comunque abbastanza recenti e quindi difficilmente confrontabili sotto il profilo del prezzo con case magari risalenti agli Anni Sessanta.
 

Case abitabili e da ristrutturare: il confronto

Per questo abbiamo provato a effettuare un confronto solo tra case usate, partendo dall’ultimo aggiornamento dell’Osservatorio del mercato immobiliare nelle grandi città curato da Nomisma. Abbiamo paragonato i prezzi delle abitazioni abitabili con quelli delle case da ristrutturare, partendo dalla considerazione che quando si ristruttura casa oggi i lavori di efficientamento energetico fanno la parte del leone e quindi sono la voce che più apportano valore. Abbiano invece scartato la possibilità di considerare anche i prezzi delle case ristrutturate a nuovo perché se si parte da una classe energetica bassa non è possibile arrivare alla classe A o B. L’unica strada per riuscirvi sarebbe, a detta dei tecnici, la demolizione e la successiva ricostruzione dell’edificio.
 

Il gap tra città italiane

Come si vede dalla tabella che abbiamo ricavato, nelle zone di pregio la differenza tra casa efficientata e abitazione energivora si situa al 25,5%, con Milano e Roma (rispettivamente 19,3 e 20,5%) sotto la media ma non meraviglia perché si tratta di aree dove la location dell’immobile è la principale determinante per il prezzo. Nelle zone centrali della Capitale il gap si riduce al 6,2% e a Milano scende al 17%, mentre la media delle grandi città si attesta al 21,4%. Nelle zone semicentrali la media è del 23,5%, con il capoluogo lombardo al 17,8% e Roma al 16,4%. Infine in periferia il gap a favore delle case ristrutturate sale al 29,6% medio. Milano è al 29,9%, la Capitale al 20,5%.

(Fonte: corriere.it)